Augen auf beim Immobilienkauf (oder -verkauf): Was du bei der Besichtigung nicht übersehen darfst

Ein Haus oder eine Wohnung kauft man nicht jeden Tag – und verkauft man auch nicht mal eben so nebenbei. Für viele ist es die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Und trotzdem laufen Besichtigungen oft, na ja… ein bisschen nach Bauchgefühl. „Fühlt sich gut an“ ist zwar ein netter Startpunkt – aber eben kein solides Fundament für eine so weitreichende Entscheidung. Was wirklich hilft? Eine durchdachte, ehrliche, property walkthrough checklist for buyers and sellers, die sich nicht wie eine Steuererklärung anfühlt.

Der Moment, wenn die Tür aufgeht

Du kennst das vielleicht: Die Haustür geht auf, das Licht fällt durch die Fenster, es duftet (hoffentlich) nach frischer Luft oder Kaffee – und plötzlich bist du verliebt. Oder im Gegenteil: Du spürst sofort, dass hier irgendwas nicht stimmt. Emotionen sind wichtig, klar. Aber sie sind nicht alles. Vor allem dann nicht, wenn es später um Reparaturen, versteckte Mängel oder fehlende Unterlagen geht.

Ob du nun Käufer:in bist und dein Traumzuhause suchst, oder Verkäufer:in und dein Objekt bestmöglich präsentieren möchtest – diese Checkliste kann dir helfen, keine entscheidenden Details zu übersehen.

1. Der erste Eindruck – mehr als nur Fassade

Ist die Außenanlage gepflegt?
Gibt es offensichtliche Risse im Mauerwerk, Abplatzungen, Moos auf dem Dach?
Wie ist die Parkplatzsituation – wirklich?

Das Auge isst mit, sagt man. Und beim Hauskauf stimmt das irgendwie auch. Aber achte genau hin – vor allem auf Dinge, die man beim zweiten Besuch vielleicht nicht mehr wahrnimmt, weil man sich schon „daran gewöhnt“ hat.

2. Der Zustand der Fenster und Türen

Schließen die Fenster dicht?
Gibt es Kondenswasser oder Schimmelansätze?
Wie alt sind die Fenster – Doppelverglasung oder eher 90er-Jahre-Chic?

Fenster sind so ein Ding, das oft übersehen wird – bis man dann im Winter sitzt und den Wind pfeifen hört. Auch Türen können viel über den Zustand des Hauses sagen – quietschen, klemmen, schließen sie nicht richtig? Dann ist vielleicht mehr im Argen.

3. Heizung, Strom, Wasser – das unsichtbare Rückgrat

Technik ist selten sexy. Aber sie ist entscheidend.

Wie alt ist die Heizungsanlage?
Gibt es Nachweise über Wartung?
Läuft warmes Wasser stabil? Wie sieht der Sicherungskasten aus?

Ein kurzer Testlauf – Heizkörper aufdrehen, Wasser laufen lassen, Lichtschalter durchprobieren – kann schon viel verraten. Fragen kostet nichts. Und: Lass dir Unterlagen zeigen. Nur vom Hören-Sagen ist noch keine Immobilie sicher gekauft worden.

4. Wände, Böden, Decken – was sagt die Substanz?

Gibt’s Flecken, Risse oder Verfärbungen?
Knarren die Dielen? Wellen sich Fliesen?
Wie ist die Deckenhöhe – realistisch gemessen, nicht geschätzt?

Hier lohnt es sich, auch mal mit der Taschenlampe in Ecken zu leuchten. Schimmel versteckt sich gern hinter Möbeln oder Vorhängen. Und ein frischer Anstrich kann manchmal auch etwas kaschieren wollen.

5. Dachboden und Keller – die oft vergessenen Welten

Gerade Keller und Dachboden werden in Besichtigungen gern mal schnell „abgehakt“. Dabei steckt hier oft die Wahrheit über den Gesamtzustand.

Ist der Keller trocken?
Riecht’s muffig oder ist sichtbarer Schimmel da?
Wie ist die Dämmung unterm Dach?

Solche Räume zeigen oft, wie ernst die bisherigen Besitzer es mit Pflege und Instandhaltung genommen haben. Und für Käufer:in gilt: Lieber jetzt einmal schmutzige Schuhe als später eine teure Überraschung.

6. Die Umgebung mitdenken

Gibt’s Lärmquellen? Baustellen? Flugschneisen?
Wie ist die Nachbarschaft so drauf – sind’s Nachbarn oder nur Namen auf Klingelschildern?
Öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten – realistisch betrachtet?

Klar, man kann nicht alles kontrollieren. Aber ein bisschen Recherche (auch mal zur falschen Tageszeit) kann helfen, sich ein ehrlicheres Bild zu machen.

7. Papierkram – leider notwendig

Energieausweis vorhanden?
Baupläne? Grundriss?
Altlasten, Wegerechte, Teilungen?

Ja, es nervt. Ja, es ist trocken. Aber der Blick in die Unterlagen schützt dich – oder macht dein Angebot als Verkäufer:in erst richtig rund.

Bonus-Tipp: Die emotionale Ebene

Eine gute property walkthrough checklist for buyers and sellers beinhaltet auch weiche Faktoren. Wie fühlst du dich im Raum? Wirkt es „ehrlich“? Ist der Verkäufer offen und transparent? Oder weicht man Fragen aus, schiebt Termine oder antwortet nur zögerlich?

Klar, auch Verkäufer:innen wollen das Beste rausholen – aber das geht auch mit Fairness. Und Käufer:innen müssen nicht auf jeden Cent feilschen – aber sie sollten auf Klarheit bestehen.

Fazit – Entscheidungen trifft man mit Herz UND Verstand

Ein Immobilienkauf oder -verkauf ist mehr als nur Quadratmeter, Lage und Preis. Es geht um ein Zuhause. Oder um eine wichtige Investition. Und genau deshalb lohnt es sich, bei der Besichtigung nicht nur auf das Bauchgefühl zu hören – sondern auch mit einer Checkliste durch die Räume zu gehen.

Denn am Ende willst du entweder mit gutem Gewissen verkaufen – oder mit Sicherheit kaufen. Und beides funktioniert besser, wenn man nicht nur sieht, sondern wirklich hinschaut.

Und wer weiß – vielleicht ist genau dieses „eine kleine Detail“, das dir vorher nie aufgefallen wäre, der Unterschied zwischen einer halbgaren Entscheidung und einem richtig guten Deal.